COMO ACTUAR EN EMERGENCIAS

Articulos
de Interes General

¡ COMO ACTUAR FRENTE
A UNA EMERGENCIA !

Cada año las catastrofes naturales ocasionan
irreparables perdidas de vidas, cientos de heridos y perdidas
millonarias. Muchas de estas tragedias podrian minimizarse si tomaramos
algunas elementales medidas de proteccion y prevencion y
si nos entrenaramos adecuadamente para poder reaccionar oportuna y eficientemente
ante una emergencia. Son cientos de personas las que mueren anualmente
por causa del panico y la imprevision, mas que por
la catastrofe misma.

Los cuerpos de rescate estan familiarizados con esta
clase de absurdos: Aquel niño calcinado porque sus padres lo dejaron
encerrado, las personas muertas ante la puerta cerrada de una escalera
de emergencia, los asfixiados por el humo de un pequeño incendio,
porque se quedaron atrapados dentro del ascensor, la victima del
panico que salta desde el quinto piso, antes de que se le pueda
brindar ayuda.....(Vea articulo completo en: >http://www.aiphltda.com/nuevo.html

La  DIRECCION DE PREVENCION Y ATENCION DE EMERGENCIAS, dependencia adscrita a la Secretaria de Gobierno de la ALCALDIA MAYOR  DE BOGOTA, ha  preparado una Cartilla que les recomendamos descargar, (Esta en formato PDF, por lo que Usted necesitara el ADOBE READER, que puede descargar gratuitamente en: http://www.adobe.com/la/ ) y ayudar a divulgar en su comunidad, como complemento a este articulo.

Para descargar la cartilla, pulse en el vinculo:

http://www.aiph.com.co/ftpespe/carterremoto.pdf

CONSEJOS PARA COMPRAR EN PROPIEDAD HORIZONTAL!

Si Usted apreciado lector esta pensando en comprar un inmueble sometido al regimen de Propiedad Horizontal, debe tener en cuenta algunos factores importantes para que su inversion sea rentable y no se encuentre con sorpresas desagradables cuando ya no tenga manera de arrepentirse.

A.I.P.H. Ltda le ofrece con mucho gusto, algunos consejos practicos:

CALCULE BIEN SU PRESUPUESTO!

• Recuerde: Cuando Usted compra un inmueble (Apartamento, casa, oficina, consultorio, etc.) en un edificio o Conjunto sometido al Regimen de Propiedad Horizontal, esta comprando no solamente el inmueble en si, sino tambien una parte o proporcion de las ZONAS y BIENES COMUNES, es decir, vias de acceso, pasillos, recepcion, el salon comunal, las zonas de recreacion, los ascensores, etc. Lo anterior implica que Usted tambien paga por esa proporcion de Zonas y Bienes comunes y adquiere unos derechos y unos deberes, que debe conocer muy bien. Para ello debe consultar el Reglamento de Propiedad Horizontal, que generalmente se anexa o forma parte de su escritura de compraventa.


• Uno de los deberes que usted adquiere, es el de CONTRIBUIR A LOS GASTOS que demande el mantenimiento, la Administracion y la conservacion de la Copropiedad, mediante el pago de una CUOTA DE APORTE A EXPENSAS COMUNES, (Cuota de Administracion), obligacion Ineludible, Inaplazable e Inexcusable.


• El Valor de esa Cuota de Aporte a las Expensas comunes, es el resultado de dividir el PRESUPUESTO DE GASTOS por el indice de copropiedad o Coeficiente del inmueble.


• En el Presupuesto se incluyen gastos como Vigilancia, Aseo, Mantenimiento, Reparaciones Locativas, Jardineria, Servicios Publicos, Seguro de Zonas Comunes,  Administracion, y otros.


• Generalmente el valor de la cuota de Aporte es mayor en las copropiedades "pequeñas" es decir en aquellas integradas por un pequeño numero de apartamentos, casa, oficinas, o locales, ya que los gastos se dividen entre MENOS CANTIDAD DE COPROPIETARIOS.


• Asi que piense en los puntos anteriores y no olvide preguntar cuanto se paga por "Cuota de Administracion" antes de comprar!


• No olvide que el costo de los Servicios Publicos tambien depende del ESTRATO, asi que conviene enterarse del mismo, para calcular lo que seran sus gastos mensuales.

COMO SABER SI LA "INVERSION" ES BUENA?

• No se conforme con mirar solo el inmueble o "Bien Privado"! Recorra las zonas comunes y evaluelas de la misma forma que al bien privado: Analice especialmente:


• Estado de Conservacion: Eso le indicara la solvencia de la copropiedad, la calidad de la Administracion, y la organizacion de la Comunidad de Copropietarios. Unas zonas comunes descuidadas son un factor importante de DEPRECIACION!


• Exija al vendedor que le presente los Balances y Estados Financieros de la Copropiedad y analicelos cuidadosamente, poniendo especial interes en aspectos como liquidez, fondo de reserva, cartera en mora, deudas por pagar, etc. Recuerde que usted tambien estara "comprando" la situacion financiera de la copropiedad, buena o mala...


• Exija el PAZ Y SALVO expedido por la Administracion del edificio o conjunto.


• Analice la SEGURIDAD del Conjunto, incluso antes de analizar la seguridad del inmueble que va a adquirir. Pregunte francamente por la Empresa de Vigilancia y cerciorese de que es una compañia legal, con todas sus licencias al dia. Desconfie siempre de las empresas Piratas! - Averigue tambien por la seguridad del sector.


• Analice facilidades para el transporte, vias, rutas y factores similares.


• Analice cercania del comercio, bancos, etc.


• Mire con cuidado el vecindario y tenga en cuenta factores que puedan afectar su bienestar o su inversion.


• Finalmente, desconfie de ofertas muy por debajo del precio promedio del sector: generalmente esas "superofertas" esconden problemas graves.


• Luego de esto, ya puede concentrarse en su futuro inmueble!

RECORD DE EMBARGOS HIPOTECARIOS EN USA

La crisis que vive actualmente el sector inmobiliario en los estados Unidos ha alcanzado su mayor expresion, cuando segun informa la agencia Europa Press, el numero de procesos ejecutivos llego al 1.4 del total de creditos hipotecarios vigentes, y el promedio de deudas en mora supera en un 73%  al indice del segundo semestre de 2006.

Esa situacion ha llevado a que mas del 1.4% del total de deudores hipotecarios se encuentren embargados!

Resumiendo y simplificando, la crisis se genero porque los bancos, con mucho dinero disponible sin utilidad, ofrecieron creditos con bajos intereses y aceptaron un gran numero de solicitantes catalogados como de alto riesgo, es decir, personas cuya situacion financiera no era lo suficientemente estable o boyante para respaldar esas deudas. Luego, al subir las tasas de interes, esos mismos deudores se vieron imposibilitados para cumplir con sus obligaciones y comenzaron a atrasarse.

Muchos de ellos optaron entonces por ofrecer sus inmuebles en venta, para tratar de "perder menos" lo que produjo una sobreoferta que inicio una caida de precios, iniciando asi un circulo vicioso y una reaccion en cadena.

Lo mas preocupante es que los Bancos no son los que pierden: Ellos recuperan su inversion con los embargos, lo que ha llevado a muchos a preguntarse si estas entidades eran consientes desde el principio de lo que podria ocurrir y actuaron sabiendo que de todos modos al embargar harian buen negocio.

Sea como sea, la crisis nos recuerda la famosa crisis del UPAC, que llevo a la ruina a muchas familias colombianas que vieron aterradas como al subir los intereses y el valor de la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC) su deuda superaba por mucho el valor comercial de sus inmuebles y crecia desmesuradamente la cuota mensual, con lo que resultaba poco menos que imposible recuperar la inversion.

Y tambien aqui conocimos constructores que en su afan de vender "ayudaban" a los solicitantes a acomodar la informacion para que sus creditos fueran aprobados, aun cuando los solicitantes en realidad no tenian la capacidad economica ni la solvencia para comprometerse en una aventura financiera motivada por el sano y noble deseo de dar un techo a su familia.

Sin embargo, vimos como las ilusiones no alcanzaron para cubrir las deudas y el sueño se transformo en pesadilla...

Que opinan ustedes, lectores?

Verdades y Mitos sobre la "Cartera Morosa"

VERDADES Y MITOS SOBRE MANEJO DE CARTERA MOROSA!

Con mucha frecuencia llegan ciertas preguntas relacionadas con el manejo de la Cartera Morosa, por lo que hoy trataremos de resumir en este articulo la respuesta a la mayoria.

Primero que todo, debemos recordar que las CUOTAS DE APORTE A EXPENSAS COMUNES, o "Cuotas de Administracion" son la fuente de financiacion de las copropiedades, por lo que esa cuota de aporte es una obligacion "TRIPLE I" (INEXCUSABLE, INELUDIBLE E INAPLAZABLE).

Eso implica, en la practica, que nadie puede excusarse de cancelar oportunamente su Cuota de Aporte a Expensas Comunes alegando, por ejemplo, el no uso de determinados servicios, o el hecho de que su bien privado (Casa, Apto, Local, etc) se encuentre desocupado, o por haber sido victima de algun hurto o daño en sus propiedades.

Otro punto que debe quedar en claro, es que las cuotas de aporte a expensas comunes ("Cuotas de Administracion") generan intereses de mora, que segun la ley 675 de agosto 3 de 2001, pueden ser equivalentes a una y media veces el interes bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, o menores si asi lo dispone la Asamblea General.

La Mora en el pago de las expensas puede ser controlada con una buena gestion administrativa, que debe incluir dos estrategias principales:

1. PREVENTIVA: La educacion de la comunidad, generando una CULTURA DE PAGO, lo que se obtiene mediante una labor constante de difusion de las normas, una explicacion clara y consisa de lo que realmente ES y NO ES la cuota, (Recuerden que algunos copropietarios creen aun que esa cuota corresponde al pago de un Servicio) lo que es el presupusto de gastos de la copropiedad y la forma en que esa cuota de aporte se distribuye para cubrir el mismo, asi como informacion sobre los perjuicios que sufre la comunidad y por consiguiente cada uno de los copropietarios, cuando la cartera morosa impide o retrasa la ejecucion de obras de beneficio comun o el pago de los servicios publicos o las obligaciones contractuales.
   
   Igualmente se debe informar constantemente a la comunidad de las medidas coactivas que puede tomar el Administrador, y hacer notar que la mora puede llevar a un proceso juridico abreviado, lo que encarecera mas aun la deuda al moroso, ya que tendra que correr con los gastos del proceso, incluyendo los honorarios del abogado.


2. CORRECTIVA: Consiste en la aplicacion de todas las medidas permitidas por la ley para forzar al deudor a pagar su obligacion. Dentro de estas medidas debemos anotar la PUBLICACION DE LA LISTA DE MOROSOS, que puede fijarse en un lugar AL INTERIOR de la copropiedad, en sitio visible para todos los copropietarios, pero no para las personas ajenas a la copropiedad. Tambien se puede aplicar una variante de esta medida, enviando periodicamente Circulares informativas a TODOS los copropietarios, en las que se incluya la relacion de Deudores Morosos. Igualmente, por exigencia de la ley 675, siempre que se convoque una Asamblea General se debera anexar esa relacion.
   
   La suspension de los servicios comunales NO ESENCIALES esta permitida y es una buena manera de ejercer presion. Podemos contar dentro de los servicios No esenciales, por ejemplo, el uso del Salon Comunal, canchas de Squash, Tenis, Piscinas, Saunas, Turcos, Salas de Internet, y similares. Por el contrario, los considerados esenciales NO pueden suspenderse; En este grupo contamos: Citofonos y ascensores. Por ningun motivo se pueden suspender los servicios publicos, como agua, luz o telefono o restringir en alguna forma derechos fundamentales, como la libre movilizacion, el derecho a recibir visitantes, a recibir correspondencia, a desplazarse por las vias internas de la copropiedad, etc.
   
   Tampoco puede el Administrador (Ni ninguno de los organos administrativos de la Copropiedad) impedir la salida de muebles o enseres del deudor, ni siquiera cuando el deudor moroso quiere desocupar el bien privado, ya que solo la autoridad civil puede decretar un embargo o secuestro de los bienes muebles e inmuebles.
   
   Debemos recordar que la constancia y persistencia en la aplicacion de las medidas anotadas, es lo que permitira obtener los mejores resultados.
   
   
   
   Si nada de lo anterior funciona, es una obligacion del Administrador, en su condicion de Representante Legal de la Copropiedad, iniciar el proceso juridico, para lo cual debera contratar un abogdo civil y otorgarle poder. Sobra advertir, que se debe seleccionar con mucho cuidado al profesional del Derecho a quien encarguemos esa labor, y dejar establecidas desde el principio muy claramente las condiciones mediante un CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS PROFESIONALES. - No olvidemos que tambien las CUOTAS DE APORTE prescriben a los CINCO AÑOS, (Aunque existen casos especiales) por lo que la omision o negligencia del Administrador podria llevar a que la Copropiedad le haga responsable por los perjuicios que de ello se deriven.

Esperamos haber resuelto las principales inquietudes. Queda abierto este tema al Debate!