Verdades y Mitos sobre la "Cartera Morosa"

VERDADES Y MITOS SOBRE MANEJO DE CARTERA MOROSA!

Con mucha frecuencia llegan ciertas preguntas relacionadas con el manejo de la Cartera Morosa, por lo que hoy trataremos de resumir en este articulo la respuesta a la mayoria.

Primero que todo, debemos recordar que las CUOTAS DE APORTE A EXPENSAS COMUNES, o "Cuotas de Administracion" son la fuente de financiacion de las copropiedades, por lo que esa cuota de aporte es una obligacion "TRIPLE I" (INEXCUSABLE, INELUDIBLE E INAPLAZABLE).

Eso implica, en la practica, que nadie puede excusarse de cancelar oportunamente su Cuota de Aporte a Expensas Comunes alegando, por ejemplo, el no uso de determinados servicios, o el hecho de que su bien privado (Casa, Apto, Local, etc) se encuentre desocupado, o por haber sido victima de algun hurto o daño en sus propiedades.

Otro punto que debe quedar en claro, es que las cuotas de aporte a expensas comunes ("Cuotas de Administracion") generan intereses de mora, que segun la ley 675 de agosto 3 de 2001, pueden ser equivalentes a una y media veces el interes bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, o menores si asi lo dispone la Asamblea General.

La Mora en el pago de las expensas puede ser controlada con una buena gestion administrativa, que debe incluir dos estrategias principales:

1. PREVENTIVA: La educacion de la comunidad, generando una CULTURA DE PAGO, lo que se obtiene mediante una labor constante de difusion de las normas, una explicacion clara y consisa de lo que realmente ES y NO ES la cuota, (Recuerden que algunos copropietarios creen aun que esa cuota corresponde al pago de un Servicio) lo que es el presupusto de gastos de la copropiedad y la forma en que esa cuota de aporte se distribuye para cubrir el mismo, asi como informacion sobre los perjuicios que sufre la comunidad y por consiguiente cada uno de los copropietarios, cuando la cartera morosa impide o retrasa la ejecucion de obras de beneficio comun o el pago de los servicios publicos o las obligaciones contractuales.
   
   Igualmente se debe informar constantemente a la comunidad de las medidas coactivas que puede tomar el Administrador, y hacer notar que la mora puede llevar a un proceso juridico abreviado, lo que encarecera mas aun la deuda al moroso, ya que tendra que correr con los gastos del proceso, incluyendo los honorarios del abogado.


2. CORRECTIVA: Consiste en la aplicacion de todas las medidas permitidas por la ley para forzar al deudor a pagar su obligacion. Dentro de estas medidas debemos anotar la PUBLICACION DE LA LISTA DE MOROSOS, que puede fijarse en un lugar AL INTERIOR de la copropiedad, en sitio visible para todos los copropietarios, pero no para las personas ajenas a la copropiedad. Tambien se puede aplicar una variante de esta medida, enviando periodicamente Circulares informativas a TODOS los copropietarios, en las que se incluya la relacion de Deudores Morosos. Igualmente, por exigencia de la ley 675, siempre que se convoque una Asamblea General se debera anexar esa relacion.
   
   La suspension de los servicios comunales NO ESENCIALES esta permitida y es una buena manera de ejercer presion. Podemos contar dentro de los servicios No esenciales, por ejemplo, el uso del Salon Comunal, canchas de Squash, Tenis, Piscinas, Saunas, Turcos, Salas de Internet, y similares. Por el contrario, los considerados esenciales NO pueden suspenderse; En este grupo contamos: Citofonos y ascensores. Por ningun motivo se pueden suspender los servicios publicos, como agua, luz o telefono o restringir en alguna forma derechos fundamentales, como la libre movilizacion, el derecho a recibir visitantes, a recibir correspondencia, a desplazarse por las vias internas de la copropiedad, etc.
   
   Tampoco puede el Administrador (Ni ninguno de los organos administrativos de la Copropiedad) impedir la salida de muebles o enseres del deudor, ni siquiera cuando el deudor moroso quiere desocupar el bien privado, ya que solo la autoridad civil puede decretar un embargo o secuestro de los bienes muebles e inmuebles.
   
   Debemos recordar que la constancia y persistencia en la aplicacion de las medidas anotadas, es lo que permitira obtener los mejores resultados.
   
   
   
   Si nada de lo anterior funciona, es una obligacion del Administrador, en su condicion de Representante Legal de la Copropiedad, iniciar el proceso juridico, para lo cual debera contratar un abogdo civil y otorgarle poder. Sobra advertir, que se debe seleccionar con mucho cuidado al profesional del Derecho a quien encarguemos esa labor, y dejar establecidas desde el principio muy claramente las condiciones mediante un CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS PROFESIONALES. - No olvidemos que tambien las CUOTAS DE APORTE prescriben a los CINCO AÑOS, (Aunque existen casos especiales) por lo que la omision o negligencia del Administrador podria llevar a que la Copropiedad le haga responsable por los perjuicios que de ello se deriven.

Esperamos haber resuelto las principales inquietudes. Queda abierto este tema al Debate!